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罗毅律师 罗毅律师,专注于工程纠纷、商品房纠纷、复杂合同纠纷。高级工程师、律师、一级建造师、造价师、监理工程师。本科:武汉大学,土木工程。研究生:中国社会科学院(研究生院),法学(民商法)。精熟于工程款、工程索赔、合同、... 详细>>

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律师姓名:罗毅律师

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买受人能否行使占有保护请求权

2007年9月,某甲厂未办理征地手续并经规划许可,即在厂区内集体土地上建设职工宿舍(至今未能取得合法产权),并将其中一套房屋出售给职工乙,乙向厂方交纳房款并办理水电开户手续入住。乙自住一段时间后又与丙签订了一份房屋租赁协议,约定租期一年。租期一年后,因乙与丙之间发生纠纷,乙要求丙搬出该房屋,但丙以乙对该房屋没有产权为由拒绝搬出,乙诉至法院请求判令丙返还房屋。 在本案审理过程中存在两种不同的意见: 第一种意见认为,某甲厂未办理征地手续并经规划许可,在厂区内集体土地上建造的职工宿舍,属于违章建筑,其与乙之间的房屋买卖合同违反国家强制性规定,合同无效,乙不能依法取得买受房屋产权,从而不能行使物权、债权权利,对乙的诉求不予支持。 第二种意见认为,虽然乙买受的房屋属于违章建筑,但其买受后成立占有事实,享有占有利益,而占有利益应当受到法律保护,乙享有占有保护请求权,其要求丙返还房屋应予支持。 笔者同意第二种意见,具体理由如下: 一、买受的违章房屋不享有物权权利。违章建筑,一般是指违反土地管理、建设规划等国家法律法规,未经依法审批取得相应许可,擅自建设形成的建筑物或构造物。根据案情,甲厂所建职工宿舍显然属于违章建筑,根据《城市房地产权属登记管理办法》第二十三条规定不能登记,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不发生物权效力,且此状态一直延续至诉讼阶段,因此,甲厂与乙之间房屋买卖合同当然无效,乙不可能取得房屋产权,享有所有权等物权权利。 二、买受的违章房屋享有占有利益。甲厂是违章建筑的建设单位,根据《中华人民共和国物权法》占有一章规定及民法占有理论,甲厂是违章房屋的最初占有人,之后,乙买受并实际居住、控制该房屋,构成占有事实,成为实际占有人。因此,乙虽然不能享有违章房屋物权权利,但继受享有占有利益,该占有利益即便是无权占有之利益,为维护正常财产秩序、稳定社会生活,也应当受到法律保护。 三、买受的违章房屋可以行使占有保护请求权。乙对买受的违章房屋行使占有保护请求权有相关法律依据。(一)是基于合同法之规定。乙到目前为止对出租房屋仍不具有所有权,其与丙、丙之间的房屋租赁合同当然无效;根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,违章房屋虽然不能登记取得所有权,但不妨碍其成为民法意义上的财产,丙当初基于租赁合同取得居住之房屋,当然应当返还给出租人乙。(二)是基于物权法之规定。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定,占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物,丙拒不搬出行为对违章房屋已经构成侵占,乙作为违章房屋的实际占有人,当然有权请求丙返还房屋。



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